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mercredi 1 octobre 2008

L'effet de levier



Depuis l'ouverture de ce blog, j'ai décrit l'évolution navrante de notre rémunération et de la CARPIMKO durant les 25 dernières années. J'ai ensuite proposé des solutions pour protéger nos liquidités de l'inflation, puisque nos lettres-clés sont bloquées. Enfin, j'ai parlé de plusieurs placements permettant de se fabriquer un patrimoine. Mais peut-on compter uniquement sur la CARPIMKO et l'assurance-vie (classique, PERP ou Madelin) pour vivre correctement dans 40 ans ?

J'ai déjà montré que la CARPIMKO ne pouvait inspirer confiance, notamment dans l'article où je présentais mon petit "simulateur de CARPIMKO". Reprenons l'exemple de l'orthophoniste dont je parlais : celui qui passe de 4 167 à 1876 € par mois, à 65 ans (à 60 ans, il perd encore un quart de sa retraite). Il lui manque donc 2 291 € par mois s'il veut maintenir sa façon de vivre, donc 27 492 € par an. Imaginons une hypothèse raisonnable, avec des fonds en euros rapportant 3% par an dans 40 ans. Il faut disposer d'un capital de 916 400 € pour que les intérêts annuels atteignent 27 492 €. Presque UN MILLION D'EURO !?!

Imaginons un(e) collègue qui réalise cet état de fait dès son installation et qui ouvre son assurance-vie dans la foulée. Si ce contrat rapporte 3% durant 40 ans, il lui faudra y verser 990 € par mois ! A 4% : 775 € par mois. Soyons fous, imaginons 5% grâce à une gestion dynamique au départ et sécuritaire à la fin : 601 € par mois.

Si on commence à y penser à 45 ans et que le contrat rapporte 3%, il faut y verser 2 791 € par mois. A 4% : 2 499 €. A 5% : 2 230 €. C'est quasiment impossible.

Il y a deux leçons à tirer de ces calculs :
  1. Il faut commencer à placer dès son installation.
  2. L'assurance-vie à elle seule nécessite un effort d'épargne important, même si on y pense à 25 ans. Difficile de penser en même temps à acheter sa résidence principale et son cabinet.
La raison est simple : au début du contrat, on n'accumule que très peu d'intérêts par an, puisqu'on n'y pas encore mis beaucoup. Il existe heureusement des placements où on a dès le début un rendement bien meilleur : ce sont ceux qui bénéficient de l'effet de levier.

L'effet de levier permet d'utiliser une petite partie de son argent pour réaliser un investissement plus important dont on pense que la valeur augmentera. Par exemple, si on achète un bien immobilier à crédit, on bénéficie dès le départ du loyer et (sauf actuellement) de la hausse du prix de ce bien. Mais les loyers sont basés dès le début sur la valeur TOTALE du bien, alors qu'on n'en a remboursé qu'une infime partie. C'est un avantage énorme par rapport à l'assurance-vie, où les intérêts versés sont très bas au début.

Cet ascenseur vers la richesse, qu'est l'effet de levier, n'existe pas que sur l'immobilier : on peut s'en servir aussi sur les marchés financiers, en achetant par exemple des warrants. A manipuler avec parcimonie par les temps qui courent... L'effet de levier peut aussi devenir un ascenseur vers la ruine, en bourse.

Je donnerai demain des exemples chiffrés qui mettront bien en évidence l'intérêt de l'effet de levier.

2 commentaires:

Anonyme a dit…

Bonjour, je trouve votre blog très intéressant, mais je ne partage pas votre enthousiasme concernant l'immobilier, il ne me semble pas qu'il y ait eu de pires moments pour investir dans la pierre ( ou la pierre papier), cela me semble être une hérésie concernant la gestion de notre petit patrimoine ....

Guillaume a dit…

Je partage vos appréhensions. La crise immobilière est profonde. J'ai d'ailleurs tempéré mes ardeurs dans plusieurs articles, après celui que vous commentez qui date d'octobre, en précisant que je m'interrogeais sur le moment. Regardez la liste des articles sur le thème "Immobilier" de ce blog, vous les trouverez.

Malgré tout, il reste plusieurs points qui me rendent optimiste sur l'immobilier locatif :

1) Concernant la location non meublée : avec la crise, de nombreux ménages vont rester locataires au lieu de devenir propriétaires. C'est cynique mais vrai. Si on a peur d'investir directement sur un bien, les SCPI Scellier qui vont bientôt sortir me semblent être une opportunité. Rendement faible mais défiscalisation pour tous, dès la tranche à 5,5%.
2) Pour sécuriser les loyers, si on achète en 2009, on peut opter pour un investissement défiscalisant dans une résidences meublée avec services : le bail commercial assure un loyer pour 9 à 12 ans (puis tacite reconduction). Le tout est de choisir un gestionnaire solide, comme Réside Etudes, VVF, Pierre et Vacances ou Orpea.