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lundi 18 janvier 2010

Achat du cabinet : un paradis fiscal


Dans mon article du 5/09/2008, j'avais expliqué tout le bien que je pensais de l'achat des murs de notre cabinet. Le meilleur des locataires, c'est soi-même. Mon point de vue n'a pas changé, d'autant que les prix ont baissé, tout comme les taux d'intérêt. On peut emprunter à 3,5 ou 3,6% sur 15 ans, à l'heure actuelle.

Depuis 2008, les professionnels libéraux qui achètent seuls leur local professionnel ont le droit de se verser un loyer et de le déduire dans leur 2035 (déclaration pro). Mais bien entendu, cette déduction se retrouve en recette dans la 2042 (déclaration perso). Le gain principal se situe au niveau URSSAF (allocations familiales) et CARPIMKO. La CSG, elle, subit le même principe de vases communicants que l'impôt sur le revenu.

De la même manière, ceux qui achètent leur cabinet en montant une SCI classique retrouvent les loyers déduits de leur 2035, en tant que revenus fonciers imposables dans la 2042. J'ai déjà expliqué ici que l'on pouvait modifier cela en assujettissant la SCI à l'impôt sur les sociétés, ce qui permet d'amortir le bien et de déduire absolument toutes les dépenses. L'amortissement vient gommer le bénéfice de la SCI pendant longtemps. On continue donc à déduire le loyer de sa 2035, mais on n'a pas de revenu imposable supplémentaire. Un vrai paradis fiscal ! Attention néanmoins à la plus-value en cas de revente, nettement plus taxée que dans le système habituel.

Mais je viens de lire un article édifiant qui mérite franchement réflexion :

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-investir/i60-la-location-de-bureaux-equipes-une-opportunite-fiscale-a-saisir.php3

Pour résumer, l'idée est de monter une SNC, de meubler et d'équiper le local en tant que propriétaire, puis de le louer à soi-même. Les perspectives fiscales semblent réellement intéressantes :
  • Grâce à l'amortissement, création d'un déficit imputable sur les revenus (contrairement à une SCI à l'IS où le déficit s'imputera sur les bénéfices à venir). Non seulement les loyers ne se retrouvent pas dans la 2042, mais en plus l'opération peut faire baisser l'IR !
  • Déduction de toutes les dépenses, comme dans une SCI à l'IS.
Vous verrez aussi quelques inconvénients, que les auteurs relativisent, à la fin de l'article. Mais il me semble que c'est une idée à creuser franchement avec son comptable, quand on en a un, ou un avocat fiscaliste. En tout cas pas à faire soi-même.

8 commentaires:

Anonyme a dit…

Bonjour,
Je me permets de vous contacter car mon mari et moi sommes en train d'acquérir une maison pour notre résidence et y installer mon cabinet.
Je n'y entends rien en SCI, SCM....etc en tout genre. Que me conseillez vous???Ou pourriez-vous nous orienter pour obtenir des renseignements fiables? Nous sommes perdus et le temps presse!
Merci d'avance!
Vous pouvez me contacter personnellement sur ortho.rouxel@yahoo.fr.
Merci encore.

Nicolas a dit…

Bonjour,

Et pourquoi ne pas être propriétaire à titre privé et se louer un cabinet meublé/équipé en régime micro-BIC (sans passer par une SCI ou une SNC) ?

Les loyers sont déduits de la déclaration 2035.
Ils sont déclarés sur la 2042 en micro-BIC, et bénéficient donc d'un abattement forfaitaire de 50% (plus intéressant que le micro-foncier).

Cet abattement de 50% fausse à notre avantage l'effet "vases communicants" que vous décrivez.

L'intérêt majeur de ce choix est d'être extrêmement simple.

De plus, je pense qu'il peut être optimal fiscalement dans certaines situations : par exemple lorsqu'on aménage le cabinet dans sa propre maison ou sur son propre terrain, sans emprunt et avec un budget raisonnable (c'est-à-dire avec des charges réelles faibles, inférieures aux 50% d'abattement forfaitaire).

Qu'en pensez-vous ?


PS : Merci pour ce blog !

PS destiné à anonyme : cela serait peut-être une bonne solution pour vous.

Guillaume a dit…

Votre idée de montage est effectivement beaucoup plus simple que le montage d'une société. Il est devenu possible récemment : le 11 avril 2008, date à laquelle le conseil d'Etat a autorisé un professionnel libéral à se verser des loyers et à les déduire.

Le micro-BIC n'est pas une obligation : on peut aussi se mettre au régime normal et amortir le bien (en faisant une compta et une déclaration 2031). L'amortissement permet de ne pas payer d'IR pendant des années, sur les loyers d'un meublé.

Nicolas a dit…

Guillaume,

Merci pour cette réponse qui me conforte, et pour ces précisions que je vais creuser !

Gladys a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Solange Kerr a dit…

Merci pour toutes les informations que vous relayez. Je suis allée sur orthogestion pour comprendre un peu plus cette idée d'acheter le cabinet et de se le louer. Je pensais avoir compris mais après une visite chez ma banquière à qui j'ai expliqué mon projet d'acheter un local à titre perso et de me le louer, elle m'a dit que je devais obligatoirement monter une SCI. Est ce correct? Est ce qu'une bonne âme voudrait bien me réexpliquer le principe? Je ne travaille que depuis 1 an et n'ai pas de comptable donc certaines choses restent obscures...

Merci

Guillaume a dit…

L'arrêt du Conseil d'Etat ne parlait pas de SCI, mais bien de paiement d'un loyer pro pour un bien détenu dans le patrimoine privé. Peut-être que la banquière est mal renseignée ? Ou alors les choses ont changé depuis que j'ai écrit ce post. Une AGA pourra sûrement confirmer.

Solange Kerr a dit…

Merci pour votre réponse, je vais me renseigner du côté de l'AGAO alors.